[스크랩] 鑑定評價實務 非公式 (informal) 講評에 대하여 (중도적 이용님의 쪽지에 대한 답변입니다)
Ⅰ. prelude
안녕하세요~
陰陽和平之人님께서 블로그나 12월의 영광에 올려주시는 글들을 보고 많은 도움을 받고 있는 수험생입니다. 우선 감사하다는 말씀을 드리고 싶네요~
다름이 아니라 陰陽和平之人님의 글 중에서 "실무 비공식 강평이 구전으로 전해진다" 고 하셨고 일부 언급을 하셨습니다.
많은 도움을 받았는데, 어려운 부탁인줄 알지만 다른 기출문제 비공식 강평들도 가르쳐 주실수는 없으신가요~?
아주 작은 단서를 통해 매번 상상에 의존할 수 밖에 없는 답답한 마음에 고심끝에 이렇게 간절히 부탁드립니다.
가르쳐주실 의향이 있으시면 어떠한 방법으로든지 괜찮습니다~
(메일, 문자, 전화, 陰陽和平之人블로그게재, 직접만나는방법, 과외를 통한 방법 등)
XXXXXXXX@naver.com / 010.XX7X.XXXX
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제 글을 꼼꼼히 읽어보신 것 같습니다.
거창하게 "실무 비공식 강평이 구전으로 전해진다."고 말하기만 했지 실제 그렇게
대단한 것은 아닙니다. 물론 과락받은 수험생들이 충분히 열폭할만한 애기들이 몇 가지 있
기는 합니다만, 100% fact라고 할 수 없는 내용들이고 그냥 쉬는 시간에 뒷담화 형식으로
애기하는 것들이 대부분입니다.
그런 뒷담화 형식으로 논의되는 것까지 여기 게시판에 밝히는 것은 곤란하구요.
(저는 예전 2010-4-4 Drake Equation 형식을 통한 22회 학원스터디 팀장님에 대한 평가라는 글로 큰 곤욕을 치른 바가 있습니다.)
기타 전화, 블로그 게재, 직접 만나는 방법, 과외를 통한 것들로도 알려드릴 수 없음을 이해해 주시길 바랍니다.
2008년 19회 시험부터 시험주관이 산업인력공단으로 이관되면서 출제위원 자체를 파악하는 것이 매우 어려워졌고 (물론 다 알만한 사람들은 다 알지만요) 사실 비공식 강평이라는 것이 출제위원님이 말씀해 주셔야 하는 건데, 요즘에는 언급자체를 거의 하지 않으십니다.
(참고로 23회 1번 문제는 모 법인 지사소속 C 평가사님이, 2번 문제는 한국감정원 S평가사님이 출제하셨습니다.)
시험채점 답안지는 5년동안 보관후 폐기하도록 되어있기 때문에 향후 문제가 되지 않는 마지노선인 19회 시험까지만 말씀드리고 나머지는 합격생이 답안작성을 어떻게 했는지 위주로 말씀드리겠습니다.
나머지는 현재 감정평가실무 기출문제 해설집은 이영창, 김사왕, 유도은, 이용훈 평가사님 등이 저술한 4권의 훌륭한 해설집으로 보충이 가능할 것입니다.
또한
1) 김기태 ,여지훈 공저 기출문제 해설집 발간예정 (2013년 3월 중순, 늦어도 3월말)
2) 이용훈 평가사님 + 23기 합격생 공동저작 감정평가실무 기출문제 해설집도 발간예정에 있으니 이 사항도 참고로 하시면 되겠습니다.
또한 내일 (2013.3.1)
23기 여지훈 감정평가사님의 23회 기출문제 해설 특강 및 공부방법론에 대한
특강이 예정되어 있으니 참석하셔서 많은 도움을 받으시는 것도 괜찮을 것 같습니다.
일단 생각나는 대로 서술하고 추후 생각나는 내용이 있으면 보강하도록 하겠습니다.
Ⅱ. 12~18회까지 감정평가실무 강평사항
http://cafe.daum.net/appraisal/6ol/28152 기출분석 표에 나온 사항과 함께 참조해가면서 보세요.
1. 12회 (출제위원 : 허장식, 김상윤, 김계호 감정평가사님)
12회 실무 채점평은 공식적으로는 없었습니다만,
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***************실무문제 채점에 대하여*****************
- 이 글이 여러분의 마음을 더욱 아프게 하지나 않을까 걱정을 하면서도 우리 출제위원들의 뜻을 전하는 것이 도리일 것 같아 올립니다.
- 먼저 안타깝게도 이번 시험에서 합격하지 못한 모든 수험자께 심심한 위로의 뜻을 전합니다.
- 합격하지 못한 여러분의 마음은 이루 말할 수 없이 아플 것입니다. 그러나 여러분은 장래 감정평가업계에서 평가업계의 발전을 위해 함께 힘쓸 우리의 동료들입니다. 익명의 인터넷이라고 하여 점잔하지 않은 문구를 절제없이 사용한 것을 보고 출제위원 모두는 매우 가슴 아파했습니다. 평가업계를 사랑하는 마음을 가지고 교양 있고 성숙된 모습을 보여 주기를 간절히 바랍니다.
- 금번 2차 시험에는 1,860명이 응시하였고 그 중 183명만이 합격을 하였습니다. 알다시피 감정평가사 시험은 절대평가가 아니고 상대평가입니다. 필히 불합격자는 생기는 것이고 합격한 사람이 우연하게 합격한 것도 아닐 것입니다. 과감하게 패배를 승복할 수 있는 용기도 한편 필요하다고 생각합니다.
- 실무 과목은 출제위원 3명이 공동으로 출제하였고, 그 중 2인이 채점위원으로서 약 3개월간 면밀하고 공정하게 채점에 임하였습니다.
- 실무문제 1번은 감정평가업계가 컨설팅 등 새로운 시장으로 업무를 확대해 가려면 투자타당성 분석은 필수적이고 앞으로 우리 모두가 더욱 관심을 가지고 분석능력을 배양하여야 할 것이라는 의도에서 출제위원 전원의 합의 하에 출제하였습니다.
- 1번 문제는 기출문제나 시중에 있는 문제집에는 없는 유형이라는 점과 답하는 시간이 많이 소요될 것이라는 예측 하에 그 난이도를 낮추고 가능한 한 문제를 단순화시키려고 노력하였습니다.
따라서 자료의 양이 줄여지게 되었는바, 주어지지 않은 자료가 있다면 그를 무시하라는 의도이었고 임의로 자료를 상정하여 문제를 푼 경우에도 모두 맞는 것으로 처리하였습니다.
- 많은 수험자가 "관리비" 항목에서 적지 않은 고민을 하였을 것이라고 생각됩니다.
- 주어진 자료는 임대시장에서 흔히 접하는 유형으로 하였고 그들 시장자료를 전문적으로 분석하고 판단하는 능력을 파악하고자 하였습니다.
- "관리비"의 처리에 있어서 수험자 입장에서 다소 명쾌하지 못하다고 생각할 수 있으나 관리비 중 실질임료에 해당하는 부분을 PGI에 포함시킨 경우나 포함시키지 않은 경우나 모두 맞는 것으로 하여 채점함으로써 관리비 처리문제로 어떠한 불이익이 없도록 하였습니다.
- 투자타당성의 유무 등 제반 실무문제 풀이에 있어서는 그 결과만이 중요한 것이 아니라 결론을 도출하여 가는 과정이 더욱 중요합니다. 평가실무과목의 경우 많은 계산과정을 거쳐야 하는바 계산 또는 수치의 정확성보다도 결론을 도출해가는 과정에 대한 큰 흐름을 얼마나 잘 이해하고 있는가에 주안을 두었으므로 계산상의 약간의 오류나 수치의 정확성 여부가 득점에 결정적인 영향을 미쳤다고 볼 수는 없습니다. 전체 과정을 끝까지 풀어 각 과정에 대하여 확실하게 이해하고 있다는 것을 나타내는 것이 중요하다고 생각합니다.
- 수험자는 합격을 위하여 너무나 오랜 시간동안 피나는 노력을 기울여 왔고 또한 각 당사자에게는 이번 시험이 너무나 중요하다는 것을 채점위원들은 잘 알고 있습니다. 따라서 공정을 잃지 않고 누구에게도 불이익이 가지 않도록 철저하게 각 문항별로 배점기준에 맞추어 채점하였다는 것을 다시 한번 말씀드립니다.
- 안타깝게 불합격한 여러분 모두에게 내년에는 필히 좋은 결과가 있기를 진심으로 기원합니다. **********출제위원 일동**********
http://www.seoulsla.com/Jehu/Acad/sla/board/board_common.asp?bbsid=2503&ID=779254&NUMBER=113&CP=11 |
2. 13회 (출제위원 : 백일현, 노용호, 김양수 평가사님)
백일현 평가사님 2005년 서울법학원 특강시
13회 1번 예시답안을 제시하였었는데, 이 당시 예시답안을 보면 시산가액조정 부분이 7점 배점으로 굉장히 자세하게 서술되어 있었습니다.
(이는 18회 1번, 22회 1번에서 시산가액조정을 얼마나 구체적으로 성실하게 잘 썼는지가 과락의 성패를 갈랐었던 논리와 동일합니다.)
13회 시험의 경우 1번의 경우 기본 3방식, 2번 광업권, 3번 담보, 경매 4번 : 투자수익률, 5
번 : 개발제한구역내 토지평가 약술 , 6번 경매 관련 약술 , 7번 : 기타요인 보정 관련 약술
이 출제되었습니다. 그 때 당시 실무수석(이응진평가사님)이 67.5점이었던 것을 보면 문제
가 전년도 12회에 비하여 무난했음에도 불구하고 점수가 저조했습니다. 아마도 절대평가로
바뀐 첫해라는 것을 감안하여 무난하게 출제하였으나 담보, 경매 관련한 현업 내용이 출제
되었고, 또한 2002년 투자수익률 이라는 최신 내용이 시험에 출제되어 과락을 받은 분들은
별로 없었으나 고득점을 받기 어려운 시험이었습니다. 그 당시 채점위원이셨던 평가사님께
서 채점시 ①투자수익률문제를 제대로 푼 사람이 한명도 없었다 ② 1번문제에서 감가상각
비를 구한 사람은 대량 감점했다. 감가상각비는 비용이 아니라 자본회수의 개념이기 때문
에 환원이율에 반영하지 않은 사람은 점수를 대량 감점했다라고 말씀하셨던 기억이 납니다. (2005년 서울법학원 특강 발언)
13회 실무성적 전체 3등이셨던 김성훈 평가사님(現 중앙감정평가법인 울산지사)의 경우
100점은 다 푸셨고, 1번은 정확히 단가의 정확성도 유지하여 풀었다고 하셨고 투자수익률
의 경우 어느정도 풀이과정이 예시답안과 비슷하다고 하셨으며 담보, 경매의 경우 제대로
맞은 것은 하나도 없었지만 약술 등으로 결론은 내리셨다고 애기하셨던 기억이 납니다.
이 때의 경우 12회 시험에서 183명을 뽑았던 것과 다르게 대폭 합격인원을 줄여 117명의 합
격자를 배출하였던 시험이었으며 이 당시 현업 및 시사관련내용이 출제되어 법령면제자 분
들이 예년에 비해 많이 합격하였던 시험인 것 같았습니다.
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→ 김성훈 평가사님 CASE로 본 13회 시험의 고득점 요소
① 100점을 다 풀었다
② 수험생들의 취약점이었던 투자수익률 문제의 성공적 해결
③ 담보, 경매 문제를 답은 틀렸지만 결론내고 마무리 한 점 |
3. 14회 시험 (출제위원 : 허용회, 이경도, 류윤상 평가사님)
1) 김성호 감정평가사님의 경우
(당시 2년차, 61.483 점 획득 (그때는 점수조정을 소수점 3째자리까지 하였습니다.))
1번의 경우 감정평가 3방식을 이용한 복합부동산평가와 매입타당성 문제였습니다. 복합부
동산의 경우 물건별 평가액 및 거래사례비교법에 의한 일체평가액 밖에 구하지 못했고, 직
접환원법에 의한 수익가격은 구하지 못했습니다. 특히 물리적 투자결합법을 이용한 환원이
율 산정은 그때 당시 생각조차 하지 못하였습니다. 또한 매입타당성의 경우 고득점의 요소
가 되었던 Leverage effect은 당연히 쓰지 못했구요. 2번의 경우 35점짜리 보상문제 였는
데 그때당시 정말 무엇을 물어보는지 정신이 하나도 없었습니다. 허겁지겁 비교표준지를
선정하고 풀기는 했는데 선하지 부분에서 솔직히 어떻게 풀어야 할지 몰랐습니다. 그래서
시중문제 푸는 식으로 대충 마무리를 짓고 3번 5번의 약술 문제를 쓰고 4번을 푸는데 4번
영업권 문제의 경우 문제집에서 보던 수정전 시산표가 아닌 수정후 시산표로 자료가 제시
되어 크게 당황했던 기억이 납니다. 그냥 대충 목차만 잡아 마무리를 지었고 시간 내에 어
설프게나마 100점을 다 풀었습니다. 정확히 정답을 맞춘 것이 별로 없었지만 결과는 60점
이 약간 넘는 과분한 점수를 받았습니다. 그때 당시 들었던 생각은 어설프게라도 문제를 다
풀면 고득점을 받겠구나 라는 점이었습니다.
2) 14회 실무수석 (74점)이셨던 박희진 평가사님의 경우
1번을 풀 당시 토지가격산정에서 토지잔여법을 빠뜨리고 푼 것을 나중에 발견하고 답안지
를 바꿀까 말까 고민하다 결국 바꾸지 않고 옆에 화살표를 그어 1번 문제 마지막에 토지잔
여법 내용을 적으셨다고 합니다. 또한 물리적투자결합법에 의한 환원이율산정을 생각해내
시고 완벽하게 문제를 푸셨다고 했습니다 (물리적 투자결합법 내용의 경우 舊 PLUS 감정
평가실무에 이와 비슷한 문제가 있었다는 것에 착안했다고 했습니다). 그리고 마지막 1-3
물음에서 Leverage effect를 적어주었다고 했습니다. 2번 문제의 경우 시간이 걸렸지만 완
벽하게 문제를 푸셨다고 했습니다. 14회 시험이 시행되던 해 2월에 선하지 지침이 개정되
어 최신 트렌트를 반영한 보상문제여서 이 문제의 처리여부가 점수획득에 결정적인 역할을
한 것 같습니다.
3) 14회 전체수석인 강지한 평가사님 (現 하나감정평가법인 동부지사 , 당시 실무 70점 획득)의 경우
1,2번을 완벽하게 푸셨다고 했고 3번 이후의 25점 분량을 10분내에 그냥 갈기듯이 푸셨다고 했습니다
4) 출제위원이셨던 허용회 감정평가사님의 2004년 삼일한성학원 특강 내용
1번 문제에서 Leverage effect를 써준 답안이 정말 인상적(impressive)이었고 좀 놀랐다.
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→ 내가 생각하는 14회 시험의 고득점 요소
① 100점을 다 풀었다
② 당시 수험생들에게 불의타였던 2번 보상문제를 완벽하게 소화했다
③ 3번 이후는 약술 및 간단한 문제라 채점에 별 영향이 없었다.
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4. 15회 시험 (출제위원 : 허장식, 고규봉, 이종진 평가사님)
1) 陰陽和平之人의 경우
1번의 경우 복합부동산의 개별평가, 일체평가와 그와 관련된 약술 문제였습니다. 1번의 경
우 개별평가 부분에서 거래사례비교법에 의한 건물가격산정까지는 풀었으나 건물수익가격
은 어떻게 구해야 할지 알 수가 없어 그 부분은 포기한 채 마무리를 지었고 건물수익가격산
정을 제외하고는 예시답안과 답까지 같을 정도로 거의 완벽하게 문제를 풀었습니다. 2번의
경우 평균-분산 위험분석과 관련한 문제였는데 그때 크게 당황하였습니다. 문제자체도 생
소하거니와 설상가상으로 1번 문제를 풀 때 거의 55분에 가까운 시간을 허비하였는지라 시
간이 부족한 상태에서 당황한 상태로 문제를 보니 눈에 잘 들어오지 않았습니다. 그래서 2
번을 잠시 미루어 두고 20점 짜리 3번 약술을 먼저 풀었습니다. 그 다음 4번이 토지, 건축
물, 영업보상문제 였는데 3번의 약술내용과 동일한 내용 (무허가건물내 영업보상)이었습니
다. 순간 출제미스가 아닌가 의심했지만 그럴 일은 없다고 생각했고 3번의 약술내용과 4번
문제의 풀이가 다르면 논리의 일관성 결여로 점수를 감점당할 것 같아 3번 약술의 내용과 4
번 보상평가의 내용이 같도록 문제를 풀었습니다. 그 후 다시 2번 문제로 돌아왔는데 시간
이 3분정도 밖에 남지 않은 상태였습니다. 어쩔 수 없이 물음 1를 풀고 물음 2를 좀 풀다가
시간이 종료되었습니다. 나름대로는 선방했다고 생각했는데 결과는 예상외로 50점대 초반
의 점수를 받게 되었습니다.
2) 손인석 평가사님의 경우 (15회 실무수석 78점 획득)
1번 문제의 경우 건물 3방식에서 거래사례비교법에 의한 비준가격만 산정하였고 수익가격
의 경우는 몰라서 풀지 못했다고 하셨습니다 (그 당시 실제 순소득승수법에 의한 건물가격
을 산정하신 분은 없었습니다). 2번의 경우 빠른 스피드로 비교적 정확히 푸셨다고 하였고
2-4번의 경우 포트폴리오에 대한 추가의견도 적어주셨다고 애기했던 기억이 납니다.
3) 최연순 평가사님의 경우 (15회 합격, 73점 획득)
1번 문제의 경우 답이 예시답안과 일치한다고 하셨으며, 2번문제의 경우 시간이 없고 어려워서 계산은 2-1만 처리하고 나머지는 감정평가이론에서 공부한 투자론의 포트폴리오에 대한 부분을 말로 발라 썼다고 말씀하셨었습니다.
4) 과락을 받은 2년차 K모씨의 경우
1번의 경우 완벽하게 문제를 풀었으나 2번은 풀지 않았고 3번 약술과 4번 보상문제가 일치하지 않게 답안을 작성 34점을 받아 과락을 받음
5) 채점위원이셨던 평가사님의 비공식 코멘트
① 1번 문제의 경우 일괄평가 부분에서 DCF Table을 그린 사람은 5점씩 점수를 감점했다고 애기하셨다고 합니다.
② 3번의 무허가건물내 영업보상 약술부분이 4번에서 그대로 출제되었는데 3번의 약술내용과 4번의 풀이내용이 불일치한 답안은 대폭 감점을 했다고 말씀하셨다고 합니다.
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→ 내가 생각하는 15회 시험의 고득점 요소
① 100점을 어떻게든 다 풀었다.
② 그 당시 수험생들이 시간내에 다 풀기가 어려워 1,3,4번을 풀고 2번
을 대충 얼버무렸는데 이런 답안의 경우 50점대 초반 혹은 그 보다 낮
은 점수를 받았다. 이에 반해 1, 2번에 시간을 충분히 쓰고 3번 약술(20
점분량)과 4번 보상문제를 간단히 처리한 답안이 고득점을 받았다 |
5. 16회 시험 (출제위원 : 고규봉, 홍병각, 박태환 평가사님)
1) 길승균 평가사님 (18회 출제위원)
16회 3번 목적별 평가 문제에서 이중감가가 아주 중요한 논점이었다. 이를 아는 수험생들이 많지 않다.
- > 출제위원도 기존 기출문제를 검토한다는 것을 확인할 수 있다.
- 16회 3번은 원래 40점짜리 1번문제 였으나 최유효이용 문제에 밀려 부득이하게 3번으로 배정되었으며 부랴부랴 20점으로 축소되어서 출제되었음.
2) 김성호 평가사님의 경우
(당시 4년차 69.5점 획득, 現 태평양 감정평가법인 본사 2007.12 월간감정평가사 발췌)
실무시험지를 받았는데 평소보다 엄청나게 긴 지문에 당황하였습니다. 일단, 처음 봤을 때
문제를 시간 내에 다 풀 수 있을지 확신이 서지 않았습니다. 그래서 어차피 정확하게 다 풀
수 없을 것이라면 대충이라도 다 건드려 주는 것이 유리하다 라는 판단이 섰습니다.
1번 자료를 20분 동안 봤는데 무슨 소리인지 전혀 몰랐습니다. 시간이 점점 지나도 생각이
떠오르지 않자 일단 5번 약술부터 해결했습니다. 약술의 경우 처음 본 것들 이었지만 13회
기출문제 분석시 현업과 관련한 담보, 경매의 문제가 나왔던 것을 떠올리며 이런 식으로 현
업의 내용이 또 나올 수 있다고 판단 담보평가업무협약서(국민은행)및 「담보감정평가실무
부동산 제대로 알기 (2000년 3월 刊, 이계형 著)」를 보아 두었던 것이 답안작성에 큰 도움
이 되었습니다. 다시 1번으로 돌아와서 문제를 봐도 정확한 논점이 떠오르지 않자, 일단 5
개 대안 모두의 NPV를 산정하였습니다. 그러고 나서 대안 4라는 결론을 도출하였습니다
(실제로는 법적, 물리적 타당성을 검토하지 않으면 1번 대안이 더 경제적가치가 큰데 제가
그때 계산실수를 해서 4번이 더 큰 것으로 나왔었습니다. 운이 좋았죠 ^^). 그 이후 법적,
물리적타당성을 언급하여 대안 3개를 배제해야 한다는 것을 사실을 뒤늦게 알게 되었습니
다. 이미 시간은 45분이 넘어있었고 답안지를 다시 바꾸기에는 너무 늦었다고 판단했습니
다. 그때 평소 문제집과는 다른 것으로 제시되어 있는 부분을 목차 및 주처리를 통해 부각
시켜야 한다는 생각이 들었습니다. 그래서 5개의 NPV를 다 구한 실수를 만회하기 위해서
최유효이용 판단이라는 별도의 목차를 잡고 5점 분량으로 칸도 띄우지 않고 1. 최유효이용
의 의의 2. 판단기준 및 판단방법 3. 사안의 경우라고 목차를 잡고 법적, 물리적, 경제적 타
당성의 판단순서에 따라 이론을 적어주었습니다. 시간이 너무 많이 지체되어 1-2번의 시장
가치 산정시 일괄평가는 하지 않고 개별평가만 하였습니다. 다음 2번 문제를 보았는데 2-1
번을 제외하고는 무엇을 어떻게 해야 할지 전혀 감이 오지 않았습니다. 2번 문제를 잘 풀지
못하면 끝장이다라는 생각이 들었습니다. 일단, 2-2번의 건물의 경제적 내용연수를 확정지
어야 하는데 거래사례비교법을 통하여 해결하는 방법은 생각조차 하지 못했습니다. 일단,
사례를 하나 잡고 대강의 방정식 비슷하게 식을 세운 다음 결과를 계산해보니 답이 -7.5년
이 나왔습니다.(ㅠ.ㅠ) 무척이나 당황했습니다. 1번에서 너무 많은 시간을 지체한지라 다시
식을 세우고 수정할 시간은 없었습니다. 그때 “사례를 보면 실제 현업자료다. 그러면 답도
내가 알고 있는 상식과는 크게 다르지 않을 것이다. 지역요인 산정자료는 미국식 자료를 응
용한 것 같다. 그렇게 되면 미국에서 통용되는 상업용 부동산의 평균 내용연수와 크게 다르
지 않을 것이다.”라고 생각했고 그때 Brueggeman, William B 著 부동산 금융과 투자 책의
내용이 떠올랐습니다. 책에 의하면 미국의 주거용 부동산의 경우 평균 내용연수가 27.5년
상업용부동산의 경우 40년이라고 나와 있었거든요. 그래서 -7.5년의 답을 지우고 40년이라
고 마무리를 지었습니다. (실제 답안은 38년이었습니다).
3번 문제의 경우 담보, 경매, 처분목적, 보상평가였는데 남은 시간은 10분 밖에 안 남았습
니다. 시간이 너무 없었습니다. 그래서 무슨 일이 있어도 다 풀어야 겠다고 생각했고 출제
의도가 각 목적별 평가액 산정이므로 답안의 구체적 작성보다는 각 평가방법의 차이점을
부각하는 것이 점수획득에 유리하다고 판단했습니다. 그래서 담보목적은 보수적이니까 다
빼고 평가액은 대충 산정하였고 대신 도시계획도로 저촉 보정여부 및 문화재보호구역의 공
법상 제한 반영여부 등을 부각시켜 써주였습니다. 경매의 경우 일반평가와 별 차이 없을 거
라 생각하고 담보평가액에 그냥 1.1배 해서 답안을 적었습니다. 대신 경매평가와 담보평가
가 차이나는 부분을 1~2줄 내외로 간단히 적어주었습니다. 처분목적의 경우 처음 보는 내
용이라 당황스러웠지만, 지체할 수 없어 어쩔 수 없이 일반평가 논리와 같다고 본다. 라고
나름의 이론적 근거를 써놓고 바로 경매의 답을 그대로 베껴 썼습니다. 보상의 경우 담보,
경매, 처분목적 평가와의 차이점 (도시계획도로 저촉, 공법상 제한 등)을 3줄 정도로 요약
해서 써주고 담보 평가의 답에다가 그냥 1.3배를 곱하여 답을 작성하였습니다. 4번 풀려고
하니까 3분이 남아있었습니다. 계산하기에는 시간이 늦어 계산은 하지 않고 김원보 평가사
님의 특강내용 (버섯재배사 출제)내용만 집중적으로 좀 쓰다가 답안지를 뺏겼습니다. 결과
는 69.5점. 너무 놀라운 점수를 받았습니다. 그해 타 과목의 점수가 안 좋아 시험에는 불합
격하였지만, 나름대로의 제가 생각했던 방법이 성공했다는 것에 위안을 삼을 수 있었습니다.
3) 16회 시험당시 생차였던 원윤경님 (18회 실무수석)의 경우
1번 문제만 다루었고 15점 분량을 썼지만 25점의 점수를 받았다고 합니다. 15점 분량 중 5개의 대안중 2개의 대안을 정확히 골라낸 작업만 하였음에도 불구하고 푼 배점에 비해 비교적 높은 점수를 받았습니다.
4) 16회 시험당시 4년차로 과락점수 (34점)을 받은 S 평가사의 경우
1번의 경우 모든 대안의 NPV를 구하고 대안 4의 정확한 결론을 도출하고 (1-2)의 문제까지
비교적 정확히 맞음. 다만 최유효이용의 결정에 있어 멘트를 경제적타당성 위주로 간
단히 넘어가 주었음. 2번 문제의 경우 차별화된 답안을 쓰기 위하여 관련이론내용(인근지역
의 Age-Cycle)을 써주었음. 3번 문제의 경우 시간이 없어 대충 마무리를 짓고 4번 버섯재
배사 문제를 풀다가 뺏겼다고 함, 5번 약술은 풀지 못했다고 함
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→ 내가 생각하는 16회 시험의 고득점 요소
① 100점 분량을 어설프게라도 다 건드린 답안 or 1,2번을 완벽하게 풀고 3번정도
까지 건드린 답안이 고득점을 받았음
(당시 실무 공동 수석(75점) 11명이었음. 수석들은 이 두가지 case로 나뉘어짐)
② 그 100점 분량을 어설프게라도 다 건드린 답안 중에서 5번 약술에 대하여 제대
로 쓴 사람과 안 쓴 사람에 대한 점수가 생각보다 차이가 있었음. 이것으로 보아 대
부분의 수험생들이 건드리지 못한 부분을 건드려 주었다면 예상외로 점수가 고득점
이 나왔던 것으로 추측됨
③ 이 당시 실무 과락률이 80% 가까이 되어 점수 조정을 하였으며 점수 조정폭은 <
원점수 × 1.9>를 하였다고 함. (故 홍병각 감정평가사님의 비공식 코멘트)
2009년 삼일한성학원 단과스터디시 16회 시험 채점기준표를 나누어 주었는데, 이
를 갖고 있는 다년차 수험생이 일부 있을 것임. 혹은 신림동 복사집에서 홍병각 평
가사님 자료를 찾아보면 발견할 수도 있을 것임. |
6. 17회 시험 (출제위원 : 임재만, 이재우, 이경희 평가사님)
1) 임재만 평가사님의 경우
나머지 문제를 다 출제하고 1번 문제로 낼 것이 없어서 시중에서 다루지 않은 주제를 선별하여 본인이 1번 문제를 출제하셨다고 함
2) 김성호 평가사님의 경우
전체적으로 문제를 보니 1번을 제외하고는 비교적 평이하다고 생각하여 100점을 다 풀어야
고득점을 받을 수 있겠구나라는 생각이 들었고, 계산의 정확성도 어느 정도 요구되겠다고
생각을 했습니다. 1번 문제는 양은 적었지만 무엇을 물어보는지 알기가 어려웠습니다. 20분
정도 문제분석을 하고 답안을 작성하는데 격차율 산정에서 임대료가 1,000원이 나오는 것
이었습니다. 대상 임대료가 16,000원 정도 되었는데 너무 차이가 많이 나 당황하였습니다.
지문에 따라 풀면 맞는데 이상하게 차이가 많이 나는 것이었습니다. 순간 당황했지만 문제
에 필요한 자료는 현업에서 실제 다루고 있는 것을 다루기 때문에 문제에 해석이 애매한 문
구가 나올시 상식(常識)에 의해 해결하려고 하였습니다. 그래서 16,000원과 비슷한 값이 나
와야 한다고 생각했습니다. 그런 식으로 생각해보니 16,000원에 격차율 산정값을 가산하면
될 것 같다는 판단을 했고 결과는 그렇게 푸는 것이 옳은 방법이었습니다. 마지막 주당가치
산정시에도 상식적으로 원래 5,000원보다는 당연히 2차년도의 주당가치가 더 높을 것이라
고 생각했고 답이 정확히 5,500원 나와서 제가 제대로 문제를 풀었다는 것에 안도했습니다.
2번 문제의 경우 2번 문제를 잘 풀어야 한다라는 생각을 떠올리면서 문제의 중요한 포인트
가 뭔지를 찾았습니다. 무허가 건물 부분 처리와 비례율의 정확한 산정이 핵심인 것으로 결
론을 내리고 계산의 정확성에 신중을 기하면서 무허가 건물 부분 과 비례율 부분에 대한 설
명을 중간중간 추가목차를 잡아 조금 상세히 적어주었습니다.
3번 문제의 경우 이재우평가사님의 문제라는 느낌이 강하게 들었습니다. 11회 이후 임료평
가문제가 한동안 출제되지 않아서 나올때가 되었다고 평소에 생각해놓았고 출제가 된다면
최유효이용보다는 일시적이용이 출제될 것으로 판단하였는데 그것이 적중하였습니다. 이
부분도 일시적이용이라는 점을 목차로 부각시키고, 이재우 평가사님의 논문내용(실무상 적
산법, 이론상 적산법, 기대이율적용에 대한 판례의 태도 비판)을 추가목차를 잡아 간단히
서술해 주었습니다. 또한 문제에서 3.30대책으로 인한 보정률 부분도 처음 보는 부분이어서
주처리를 통해 이 부분을 부각시켰습니다. 4번의 경우 기계평가는 그때 당시 16기 팀장님
(서울법학원 김지혜팀장님)의 자료에서 유로화 출범에 따른 기계평가방법이라는 유인물을
보고 기계평가가 나올 수 있다고 생각해놓았고 그 생각이 적중하였습니다. 10점 짜리였지
만 3분내로 마무리를 지었고 Lathe 기계가 자주식인지, 평가목적(공장저당법에 의한 담보
평가)이 뭔지, 설치비 부분의 처리를 주처리를 통해 부각시켰습니다. 5번의 수목 보상의 경
우 그해 2006년 수목단가표가 감정평가협회에서 변경된 내용으로 나왔다는 소식을 김원보
평가사님의 특강을 통해 접한 이후 출제가능성이 있다고 생각해 놓았던 것이 적중하였습니
다. 6번의 대지권미등기 부분의 경우 11회 이후 구분소유권의 평가가 시험에 나오지 않았던
것에 착안하여 출제가능성이 높다고 생각했고 한국감정원의 연구보고서 (도시정비사업과
감정평가 곽기석/김양수/정건목)에 이 부분에 대한 내용이 다루어졌다는 것을 정리하면서
남들과는 다르게 국,공유지의 경우의 처리방법도 별도로 정리하였는데 출제가 되어 정말
자신있게 쓸 수 있었습니다. 100점을 전부 풀었고 , 막히는 부분은 상식(부동산 가격공시법
제31조상 공정성과 합리성의 관점)으로 해결하였으며, 2번 문제를 정확히 풀었고, 나름대
로 문제를 예측하면서 대비해놓았던 것이 적중하면서 70점대의 고득점을 획득하며 합격할
수 있었습니다.
2) 고두현 평가사님 (17회 실무수석 : 역대 최고 점수 81점 획득)
1번 문제를 25분만에 해결하고 상대적으로 다른 사람에 비하여 남는 시간을 활용하여 2번
문제부터는 2~3군데를 제외하고 계산이 Perfect 하게 맞았다고 합니다. 다른 사람들이
95~100점 정도를 다 풀었지만 1번에 시간을 할애한 탓에 나머지 문제를 자세하게 풀지 못
한 것에 비하여 고두현 평가사님은 100점을 다 푸는 것 외에 남들과 다르게 나머지 문제도
비교적 정확하고 꼼꼼하게 풀었다는 점에서 점수차이가 난 것 같습니다.
3) 기타
그 당시 17회 당시 생차의 실력으로 1번문제만 건드려서 42점 정도를 받은 수험생이 몇명
있었고, 1번을 완벽하게 풀었는데도 2번 재개발 부분의 비례율이 틀렸고 수목 부분을 마무
리 짓지 못한 답안이 39점의 과락점수를 받은 케이스도 있었습니다. 17회 때 낮은 점수가
나온 분들을 보면 1번 CR-REIT'S 문제 및 2번 재개발 문제를 제대로 못 풀었거나 수목평가
부분(상대적으로 이 부분의 처리까지 제대로 한 수험생이 많지 않았음)을 처리하지 못한 답
안이라는 공통점이 있습니다.
|
→ 내가 생각하는 17회 시험의 고득점 요소
① 100점을 다 풀었다.
② 일정한 실력을 갖춘 수험생의 경우 95점~100점을 다 풀 수 있었다
는 것을 생각해볼 때 다 푸는 것을 포함, 남들이 도달하지 못했던 부분
(특히 뒤 보상문제)을 좀 더 꼼꼼히 충실하게 풀었다는 것에서 점수 차
이가 난 것 같습니다 |
7. 18회 시험 (길승균, 김명환, 이종진 평가사님)
1) 길승균 감정평가사님이 말씀하신 출제에 대한 기본적 생각
우리 시험은 범위가 없다.
그간 (1~17회) 환원이율, 수익률 구하라는 문제가 없었다.
(→ 이는 20회 2번 조성법 논리를 이용한 환원이율 산정, 22회 1번의 환원이율 산정에서 현실화 되었음)
CPA 수험생들은 합격하고 바로 실무에 투입가능한데, 감정평가사 시험 합격생들은 시험 합격후 바로 실무에 투입이 불가능하다. 수험생들이 기본적인 것에 대한 준비가 전혀 되어있지 않다.
(→ 이 같은 마인드로 공적장부에 대한 문제를 출제하였고 실무수습에서 제일 먼저 배우는 담보평가 실행절차에 대한 기본적인 내용을 숙지하고 있는지 여부를 출제하였음)
【문 2】비교표준지 선정에서 가장 중요한 것은 <도로의 계통성>이라고 하였음.
그래서 이에 대한 것을 알고 있는 가를 물어보기 위해
(자료 11) 유의사항
4) 비교표준지 선정시 도로조건에 유의할 것이라는 멘트를 준 것임
<점수에 영향이 있었다고 생각되는 부분>
【문 1】에서
① 경비자료 중 대손상각액을 비용으로 처리했는지 아닌지 여부
(대손상각비 , 대손충당금인지 여부)
② 수익가격을 조정한 것이 점수에 영향이 있었는지 여부
③ 감가상각비 부분을 감가상각비를 직접 구하지 않고 미국식의 자본회수의 개념으로 환원이 율부분에 반영한 것이 점수에 영향이 있었는지 여부
【문 2】에서
④ 표준지 선정에서 <소로각지>로 볼지 <세로한면>으로 볼지 여부
⑤ 약술의 내용 (담보평가지침 4조, 10조)등을 정확히 쓴 것이 점수에 영향이 있었는지 여부
【문 3】에서
⑥ 표준지 선정(<기호 6>)여부가 점수에 영향이 있었는지 여부
⑦ 주거용 건축물인바 재편입가산금 산정여부가 점수에 영향이 있었는지 여부
【문 4】에서
⑧ 수정분개를 한 답안과 하지 않은 답안 사이에 점수차이가 있었는지 여부
⑨ 계산의 정확성 여부가 점수에 영향이 있었는지 여부
<합격자는 답안을 어떻게 작성하였는가?>
1. 원윤경 감정평가사님
(75점, 18회 감정평가실무 수석, 2007년 삼일한성학원 스터디 설명회에서의 발언)
① 문제 풀이 순서
1→3→4→2번 順으로 해결하였다고 함
(참고로 23회 합격생 여지훈 감정평가사님은 이번 23회 시험을 뒷문제부터 풀었고 맨 마지막에 1번 문제를 풀었다고 함)
② 예시답안에 나와있지 않은 부분에 있어서
2번 문제의 경우
(2-1)의 약술부분은 담보평가지침 4조를 쓰지 않고 이론에서 배웠던 지식을 바탕으로 작성하였고, (2-4)번의 경우 담보평가지침 10조를 정확히 적어주었다고 함
표준지의 경우 <세로한면>으로 답안을 작성하였다고 함
4번의 경우 15점 배점이었는데 10분 정도 소요되었다고 하였으며
계산의 답안이 모범답안과 완전 일치했다고 함.
10,183원으로 단가까지 정확하게 맞추었다고 함
2. 이용훈 평가사님 (67.5점 획득)
① 대손상각액을 그냥 대손준비금으로 보고 비용처리함
(다만, 이 부분에 대하여 주석을 달고 언급했어야 한다는 의견제시)
② 임대사례 건물의 최유효이용 여부에 대한 문제점 (장기임대차 가능성)을 언급하며
수익가격을 낮게 나온 가격 그대로 적었음
(수익가격을 타 시산가격과 비슷하게 조정했을시 감점요인이 되지 않았을까라는 의견제시)
③ 언급 없었음
④ 소로한면으로 보아 표준지 3번 <세로한면>으로 선택
⑤ 언급 없었음
⑥ 보상 표준지는 맞춘 것으로 보임
⑦ 재편입가산금은 계산함
⑧ 포함 ․ 불포함 항목을 언급하고 기계와 건물의 경우 별도 목차를 빼서 정확하게 계산함
⑨ 주당가격을 제외하고는 나머지는 정확하게 계산함
3. J 감정평가사 (22기 그 당시 실무 58점)
① 대손상각액을 그냥 대손준비금으로 보고 비용처리함
② 수익가격 타 시산가격과 비슷하게 조정 했음
③ 문제에 주어진대로 감가상각비를 주체 , 부대 나누어서 해결함
④ 표준지 2번 <소로각지>로 정확하게 선택
⑤ 약술의 내용을 정확하게 쓰지 못했음
⑥ 보상 표준지를 정확하게 맞춤
⑦ 재편입가산금을 정확하게 계산함
⑧ 수정분개는 하지 않았음
⑨ 주당가격이 8,000원대가 나옴
4. 윤대혁 감정평가사 (2년차 합격, 실무 65점 획득)
① 대손상각액을 그냥 대손준비금으로 보고 비용처리함
② 수익가격 타 시산가격과 비슷하게 조정 했음
③ 문제에 주어진대로 감가상각비를 주체 , 부대 나누어서 해결
④ 2번 소로각지로 봄
⑤ 약술의 내용은 정확하게 쓰지 못했음
⑥ 보상 표준지를 틀림
⑦ 재편입가산금은 계산함
⑧ 수정분개는 하지 않았음
⑨ 시간이 없어 계산을 정확하게 하지 못했음
<18회 시험 실무과락자들은 당시 답안을 어떻게 작성하였는가>
1. 3년차 J군의 경우 (모 학원 주말반 스터디 최상위 성적우수자 : 41점으로 떨어짐)
① 대손상각액을 그냥 대손준비금으로 보고 비용처리함
② 수익가격 타 시산가격과 비슷하게 조정 했음
③ 문제에 주어진대로 감가상각비를 주체 , 부대 나누어서 답까지 맞았음
④ 표준지 선정이 애매하고 개별요인에 도로조건이 포함 혹은 배제라는 언급이 없어
개별요인에 도로조건이 반영여부를 쓰고 1,2,3, 표준지를 모두 선택하여 풀었음
⑤ 약술의 내용은 정확하게 조문의 내용을 쓰고 주임법, 상임법 내용도 언급하였다고 함
⑥ 보상 표준지를 정확하게 맞춤
⑦ 재편입가산금을 정확하게 계산함
⑧ 수정분개는 하지 않았음
⑨ 시간이 없어 계산은 하지 않고 대충 적어서 냄
2. 합격그날님 (12월의 영광 게시판에서..)
실무 작년(17회) 1번 한 문제 풀었는데 42 점
올해 실무는 다 풀었는데 21.5 점
작년은 한 문제 푼 시험이 그것도 정답은 거의 틀렸는데 42점,
올해는 2년 공부하고 실무문제 정상적인 풀이과정 모든문제 다 풀이과정 제시하였는데 21.5점
3. 감평이여안녕님 (舊 음메에, 비버신랑님) <12월의 영광 게시글 , 당시 2년차 실무 65점>
실무는 100점 다 풀었습니다. 90점 분량으로
시간은 5분 가까이 남았습니다.
1번 문제에서, 특히 건물 가격 부분에서 실수를 많이 했습니다.
2번, 3번 문제 공시지가 선정도 다수설이 아니라 전 소수설이었습니다
다만 4번 문제는 수정분개까지 말끔하게 해서 답까지 맞췄던 것 같네요
4. 운명인가 님 <2년차>
스터디에서는 상위권 유지 했었구요. 나름 시험보고 자신 있었습니다.
실무에서 계산이 정확하던 학생 이었습니다.
실무 46점 받았습니다.
실무에서는 2번문제에서는 표준지 선정을 하나 잘못했었고,
마지막문제에서 분개를 잘 하지 못한것 같습니다.
그래도 46점은 받아드리기가 힘드네요.
5. 자연사랑님 <4년차>
작년(17회)에는 55점이었는데
이번 실무 28점 맞았어요
100점을 전부 다풀고 목차구성 다 맞았다고 생각했는데요.
근데 1번에서 수익가격이 너무 낮게 나와 공시지가와 맞춰서 풀었는데 그게 잘못이었는지.
6. artlife님
다년차인 저는 부끄럽지만 실무 42점 맞았습니다.
저도 100점 다 풀었습니다.
다만 마지막문제는 시간 부족으로 7,8점 분량으로 약식으로 풀었고요.
조그만 실수 들은 있었지만, 큰 논리 벗어난 것은 별로 없다고 보고요,
사례, 공시지가 선택등에 있어서 모범답안 다수설 쪽과 벗어나는 것 없고요,
1번 문제 수익가격 너무 낮게 나와서 그대로 쓸 자신이 없어서 적당히 고쳐 줬습니다.
2,3번 문제 그냥 무난히 풀었다고 봅니다.
7. 시원님
실무 문제 거의 다풀고, <시간이 없어 계산이 부족했는데> 논리는 거의 맞았다고 생각되는
데 어이없는 과락점수를 받았음
8. 용기와 믿음님 (57.5점)
저 같은 경우는 실무 1번 수익가격 바꾸고
마지막 문제는 1. 자산 2. 부채 3.순자산 4주당가격이라는 목차와 아무숫자 넣어서 5점 분
량으로 풀었었습니다. 당연히 점수가 엄청 안나올 거라고 생각했는데 57.5점 실력 있으시지
만 점수 안 나오신 분들 얘기 들어보면 그 분들에 비해 저는 참 이상하리만큼 높게 나온 것
같습니다. 하나 예상해보기는 혹시 출제위원들이 이번에는 정확한 계산을 요구한 것은 아
닌가 하는 생각도 해봅니다. 제가 계산은 아무 생각 없이 쓴 식대로 다 했거든요
9. 러블리나요뉘님
저도 1번 수익가격 조정과 엄청난 말을 여기저기 썼고 정확성을 유지하려고 노력했습니다
2번 서술형 대강쓰고 다 채우지 못했으며 마지막에서 임차액 이유 안 달고 빼줬어요
3번부터 목차와 가라답안을 적었고
마지막 문제는 1. 자산재평가 2. 순자산 3. 주당가격 목차에 역시 가라답안 썼습니다. 점수
는 62점이나 받았습니다
10. H군 (당시 7년차, 39점 , 모 학원 주말반 최상위권, 현재는 시험을 그만두었음)
① 대손상각비를 비용으로 처리하였음
② 수익가격 조정하여 썼음
③ 감가상각비를 주체 , 부대 나누어서 답을 썼음
④ 세로한면으로 보았음
⑤ 약술의 내용은 정확하게 조문을 썼음
⑥ 보상 표준지를 정확하게 맞춤
⑦ 재편입가산금도 정확하게 계산함
⑧ 수정분개는 하지 않았음
⑨ 계산하다가 감독관에게 답안지를 빼앗겨 마무리를 하지 못한 채 답안지 제출
11. 장대진 감정평가사 (22회 합격생, 18회 당시 실무 65점)
① 대손상각액을 대손상각비로 간주하여 비용으로 처리하지 않음
② 수익가격을 조정하지 않고 680,000원 정도로 답을 적었다고 함
③ 문제에 주어진대로 감가상각비를 주체 , 부대 나누어서 해결
④ 2번 소로각지로 보고 선택함 (완충녹지 언급은 하지 않았음)
⑤ 2번을 마지막에 풀어 약술의 내용을 제대로 적지 못했음
⑥ 보상 표준지를 <2>번을 선택하여 틀림
⑦ 재편입가산금을 알아채지 못했음
⑧ 수정분개를 완벽하게 하였음
⑨ 단가까지 모범답안과 정확하게 일치함 10,183원
(이 당시 정답을 완벽하게 맞춘 사람은 딱 3명이었으며 이 세명은 원래 줄 수
있는 배점의 상한선을 뛰어넘어 15점 만점을 주었다고 함)
12. K군 (4년차, 31점)
① 대손상각액을 비용으로 처리
② 수익가격을 정확히 계산하였으나 앞에 1자를 붙여 1,300,000원으로 조정 했음
③ 문제에서 요구한 대로 감가상각비를 직접 구하지 않고 주체, 부대별 감가상각비의 비율
을 도출 환원이율에 반영하는 방식으로 처리함. 답은 정확히 일치함
④ <세로한면>으로 풀이
(완충녹지 및 소로2류에 대한 설명도 별도의 목차를 잡고 정확하게 설명)
⑤ 담보침의 내용을 완벽하게 쓰지 못했지만 이홍규 평가사 예시답안과 일치되게 답을 썼음
⑥ 보상 표준지를 틀림
⑦ 재편입가산금은 정확하게 계산함
⑧ 수정분개는 하지 않았음
⑨ 4번을 마무리를 하지 못함
13. C군 (5년차, 58점 획득)
① 대손상각액을 그냥 대손준비금으로 보고 비용처리함
② 수익가격 타 시산가격과 비슷하게 조정 했음
③ 문제에 주어진대로 감가상각비를 주체 , 부대 나누어서 해결
④ 2번 소로각지로 봄
⑤ 약술의 내용을 정확하게 적시하였음
⑥ 보상 표준지 <6번>선택
⑦ 재편입가산금은 계산함
⑧ 수정분개는 하지 않았음
⑨ 시간이 없어 계산을 정확하게 하지 못했음
<합격자, 불합격자에게서 발견되는 공통점(추론)>
① 과락에 가까운 낮은 점수를 받은 분들의 경우 4번 문제 과정을 시간 문제 때문에 대충 거짓말로 풀었다. 거짓말의 정도가 심하면 심할수록 점수는 더 낮게 나왔다
② 합격생의 경우 4번의 수정분개 및 계산이 정확했다.
③ 표본조사 결과 10,000번대의 경우 실무를 고득점하여 합격하신 분들이 많았고 20,000번대 수험번호의 수험생들 (주로 동차생들)에게서 과락현상이 두드러지게 나타났으며 50,000 번대 및 60,000번대의 경우 이러한 가정은 잘 맞지 않았다
8. 19회 시험 (김양수, 서경화, xxx 평가사님)
이 당시 실무수석 70점대 초반 이론 60점대 후반 법규 73점 이었음
부산사랑 08.12.17. 12:48
전 실무 100점 다 풀었습니다. 200만점에 133점 나왔더군요..결과는 불합격이지만..1번의 계산의 정확성도 중요하겠지만 일단 다 푸셔야지 점수가 나오는것이죠..2번 풀다가 끝났으면 점수를 줄려고 해도 줄수 있는 어떠한 여지가 없으니 점수는 나오지 않겠죠..
싸무라이~ 08.12.17. 13:22
저 실무 66점 맞았습니다. 1번문제에서 개별요인 비교 안했구요. 기타요인값으로 가격 대충
매겼습니다. 건물이랑 영업권은 대충 맞은거 같구요 영업권의 경우 개정전으로 계산하고
개정후 규칙도 밑에 적었습니다. 2번문제는 논점만 쓴거 같습니다. 소항목에 맞춰 계산도
했구요 가격도 얼추 이론적인 생각이랑도 비슷하게 나왔습니다. 물론 많은 분들도 그러셨
겠지만 가격의 다원론에 맞춰 2번문제를 적었습니다. 3번의 경우 대강 목차만 제시 이렇게
풀면 될거같다고 서술만 했습니다. 나머지 서술문제는 한칸씩 띄워 써가면서 논점만 적었
습니다.
합격의그날까지 (現 정신일도 하사불성 감정평가사)
08.12.17. 16:17 실무 1번은 최대한 정확하게 풀었습니다. 시간도 55분정도 쓴것같고 답안지도 5장 가까이 사용했죠
덕분에 저도 3번 손도 못대고 1,2,4,5 풀었습니다. 85점 푼 셈이죠. 126점 (63점) 나왔습니
다. 사견으론 1,2번은 정확하게 푸는게 좋다고 봅니다.
Bluecat (現 Carpediem 감정평가사) 08.12.17. 22:05
1,2,4,5 풀었으며 67점 맞았습니다. 1번은 시점수정치 계산을 아예 잘못해서 계산이 전부 틀렸을 듯 하구요, 2번 역시 계산은 자신 없네요
Lasgo (現 이땅다내꺼) 감정평가사님 (19회 합격)
Lasgo 08.12.18. 12:22
제 생각에는 실무를 엄청난 필력과 계산기 속도를 갖추고 문제 분석속도라던지 정확성을
모두 겸비하여 모든문제 거의 퍼펙트하게 시간내에 풀수있는 실력을 갖추지 않는한...한마
디로 보통실력자라면...문제 1번에만 올인하는것도 위험하고...모든 문제 적당한 시간안배
와 적당한 배점으로 다 건들여 줘야 한다고 봅니다.
Lasgo 08.12.18. 12:24
올해 저는 고득점은 아니지만 63.5를 받았는데요...1번문제에서 이건뭐 조문과 조문 내용
다쓰면은 낭패일거 같다는 생각이 들어서 조문을 언급은 해주되 크게 부각시키지는 않았고
그보다는 문제에서 묻는 내용에 대한 답을 썼습니다...1번문제를 나름데로 최대한 간략하면
서 논점을 빠뜨리지 않고 푸니까 딱 55분 걸리더라구요.
Lasgo 08.12.18. 12:26
그리고 남은 시간은 거의 2번 문제에 소비했는데...그전에 4.5번 약술을 먼저 풀었구요...약
술이라해서 간단히 쓴건 아니구 배점 4.5번 합해서 15점 정도 분량 채웠습니다. 2번문제를
30분 가량 풀고...3번문제는 손도 못댔네요.
Lasgo 08.12.18. 12:28
결국 제생각을 한마디로 요약하자면은 조문이나 개념과 같은것을 모조리 다 쓴다고 하여
채점자가 좋아할지는 모르겠으나..언급만 해주되 안다는 정도의 느낌을 주면 충분하다고
봅니다.실무를 이론처럼 풀지 말자구요.
따뜻한 겨울비 감정평가사님 (4년차, 19회 합격)의 감정평가실무 푸는 방법
저도 2, 3년차 때는 실무가 발목을 잡았었기에, 올 해인 4년차부터는 실무푸는 방법을 바꾸고 덕을 좀 본 것 같아서, 한 말씀 드리려고 합니다.
2년 차 때는 56점이었고, 3년차때는 54점이었었는데요, 이번엔 67.5 나왔습니다..
실제로 실무푸는 방법을 바꾼 후, 제 실력이 더 올라갔다고 느껴져서
실무 때문에 고민을 겪는 많은 분들이 제 방법으로 조금이라도 도움을 얻었으면해서 글을 남깁니다.
먼저, 특별히 더 많은 논문을 본다든가, 더 깊은 지식을 공부하면서 실력을 쌓지 않았음을 말씀드립니다.
즉, 기본적으로 알고 있는 실무지식은 2,3년 차때나, 4년차때나 동일하다고 보셔도 됩니다.
다만, 4년차 때는 문제를 푸는 방법을 바꿨습니다.
어떤 분들은 1번만 잘 풀어도 60점 이상 받을 수 있다고 하시는데요,
전 생각이 다릅니다. 저 역시 2, 3년 차때는 그런 마음가짐으로 1번에 올인하는 식으로 풀었는데요,
역시 아니었던 것 같습니다. 각 문제마다의 배점이 분명히 정해져 있는데,
1번을 완벽에 가깝지 풀지 않는 이상, 60점 이상 받기는 어려울 것 같습니다.
그렇다고 실제 시험장의 분위기 등을 겪어서 아시겠지만, 실전에서 완벽에 가깝게 풀기는 굉장히 어렵다 보입니다.
따라서, 제가 선택한 방법은 <모든 문제에 배분된 배점을 따먹자!!> 입니다..
올해처럼 배점표가 조정될 경우, 더 득을 볼 수 있을 것 같습니다.
실무 문제 푸는 나만의 방법
1) 먼저 시험지를 받으면, 1번부터 끝까지 문제를 훑습니다.
그리고 나름대로 전체 90분의 시간 배분을 합니다. 1번은 최대 55분, 2번은 25분... 이런 식으로 말입니다.. 자신이 미리 정한 시간은 가능하면, 꼭 지킵니다. 전 이번시험에서도 1번을 딱 55분에 풀었습니다. 전체를 100분이 아닌 90분으로 하는 이유는 밑에서 말씀드릴게요..
2) 문제 분석이 정확히 끝나지 않는 이상 절대 답안 작성을 시작하지 않습니다.
문제 분석이 덜 된 상태에서 시간에 쫒겨, 답안 작성을 시작해서 중간에 막혀서 멍하니 있거나, 답안을 그어본 경험은 모두 있으실 겁니다.
문제풀이 도중 생각을 정리하기 위해 멍하니 있거나, 시행착오를 하는 것보다 미리 한번에 결정하는 편이 처음엔 너무 많은 시간이 드는 것 같아도 결국은 시간을 아끼는 방법임을 경험을 통해 확신하게 됐습니다.
3) 문제 분석이 끝난 후엔, 바로 답안 작성에 들어가지 않고, 큰 목차의 개요만 간단하게 잡
아서 문제지에다 적어둡니다. 이는 문제를 푸는 도중 목차를 잊거나, 내가 전체 문제풀이
중 어디쯤에 와있는지 잊지 않기 위함입니다. 그리고 이 편이 실제 답안지를 보면 정돈되어
보입니다. 시간 아까워보일지 모르지만 이거 몇 초 안걸립니다. 자주 잊는 경향이 있는 제
겐 매우 유용한 방법이었습니다.
4) 문제풀이시 작은 포스트잇 등을 사용합니다. 실제 문제를 풀다보면, 1번 문제의 경우 20
페이지가 넘어가는 등 분량이 많아지면, 원하는 자료 찾기가 어려워집니다. 특히, 당황하기
시작하면, 시험지를 아무리 뒤척여도 시점수정자료나 기타요인 자료가 안보이기 쉽습니다.
따라서 전 포스트잇 몇장을 미리 준비해서 책상에 붙여두고, 시점수정자료 등 필요한 자료
위치에 포스트잇을 붙여서, 원하는 자료를 빨리 찾을 수 있게 하였습니다.
(감독관이 제재하지 않으니, 걱정하지 않으셔도 됩니다)
5) 이런 식으로 답안지를 90분에 걸쳐 작성합니다. 그럼 나머지 10분은 뭐에 쓰느냐....
이 10분은 계산기를 때리는데 사용합니다. 즉, 문제를 90분에 풀수 있는 이유는 문제 풀이시 계산기를 때리는 작업을 하지 않았기에 가능한 것이고, 마지막 10분은 계산기를 때리는데 사용합니다.
전 손이 커서 계산기를 때리는 것이 많이 느려서 엄청 많은 고민을 했습니다. 왼손으로도
때려봤고, 양손으로도 때려봤는데, 쉽게 익지 않아서 결국 포기 했습니다.
그래서 선택한 방법이 이건데요, 정말 최고였습니다. 한번 흐름타면, 계산기를 때리는 속도가 점점 빨라집니다. 따라서 계산기 때리면서 답안지를 채우는 것도 10분이 채 걸리지 않습니다.
이 방법이 좋은 또다른 이유는 글(수치를 제외한 답안부분)을 미리 침착하게 써놨기 때문에, 3, 4번의 뒷문제를 날림으로 풀지 않는 느낌을 주고, 끝까지 깔끔하게 푼 고수의 답안지라는 느낌을 줍니다. 또한, 시간이 없어 계산기를 사용못하고 가라로 때릴 때에도 정상적으로 푼 답안지의 느낌을 줍니다.
9. 20회 시험 (김양수, 주창규, XXX 평가사님)
2010 - 4 - 3 現 학원스터디 방식 이게 최선입니까? 확실해요?
(http://cafe.daum.net/appraisal/6ol/26082) 참조.
10. 21회 시험 (서경화, XXX, XXX 평가사님)
자유게시판 및 기출문제 풀이집 참조
11. 22회 시험 (비공개 양해바람)
자유게시판 및 기출문제 풀이집 참조
12. 23회 시험의 경우 (비공개 양해바람)
(2013.3.1 여지훈 감정평가사님의 특강 참조)
Ⅲ.
12회~23회 사례를 바탕으로 한 실무공부방법론 도출회원분들의 자유로운 댓글과 생산적 논쟁, 답글등으로 완성해보길 바랍니다.
(감정평가실무공부방법에 대한 小考 김성호, 陰陽和平之人공동작성
: 2007.12 월간 감정평가사 참조)